为深入推进城市功能与品质提升，进一步加快我县城市棚户区（危旧房）改造步伐，让更多城市棚户区（危旧房）居民的住房条件早日得到改善，根据《抚州市城市棚户区改造攻坚行动实施方案》（抚府办字〔2022〕46号）文件精神，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)和《国有土地上房屋征收评估办法》(住建部建房〔2011〕77号)及《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府第214号令)等相关法律法规，我县制定了《黎川县2023年-2024年城市棚户区（危旧房）改造项目房屋征收与补偿方案》。现根据2023年度实施的棚改工作进展情况，继续做好历年已纳入棚户区改造范围及根据规划建设需要纳入2025年度计划的棚户区（危旧房）改造征收工作，经县委、县政府研究决定，2025年继续实施开展棚户区（危旧房）改造相关工作，为做好该项工作，特制定本方案。

一、房屋征收范围

（一）2023年之前及2023年度已纳入棚改征收红线范围，根据城市规划建设需征收但未完成征收的建筑物；

（二）纳入2025年度城市棚户区（危旧房）改造规划确定的征收红线范围内的建筑物；

（三）本方案公布前城市危旧房经鉴定机构鉴定为D级危房，经相关社区与住建部门进行核实的。

二、房屋征收部门

实施主体为黎川县人民政府。

三、房屋征收实施单位

实施单位为黎川县住房保障中心，其它相关部门协助做好房屋征收与补偿工作。

四、房屋征收补偿与安置

（一）对2023年之前及2023年度已纳入棚户区改造红线范围，启动了征收工作但未签约征收的房屋，被征收人同意签订征收补偿协议的，签约补偿标准按照《黎川县2023年-2024年城市棚户区（城中村）改造项目房屋征收与补偿方案》黎办发〔2023〕10号、《黎川县城市棚户区（城中村）房屋征收补偿房票结算凭证安置实施办法(暂行)》黎办发〔2023〕11号文件执行，但不享受货币补偿方式；允许被征收人选择本方案补偿方式进行补偿。

（二）对纳入2025年度城市棚户区（危旧房）改造房屋的征收补偿以及2023年之前和2023年度选择本方案的被征收房屋补偿方式统一采取房票安置或产权置换及房票安置与产权置换相结合、房票安置与货币补偿相结合方式。选择房票安置的，房票购房统一在全县各楼盘已申报纳入棚改房票安置的房源中进行选购，目前已申报房源有“一品三川”“新城家园”“古城花苑”，后续如有新增另行公布；选择产权置换的，按照2020年棚户区改造标准，按被征收房屋主房面积（不含无合法来源的建筑）的1：1.2进行置换，超出置换部分按照评估价进行补差。置换房源统一在2019年度已建成安置房“古城花苑”剩余房源中选择。

（三）2025年实施的棚户区（危旧房）改造项目房屋征收补偿标准：

1.被征收房屋价值的补偿,按照已选定房屋评估机构确定的评估价值金额进行计算。

2.补偿范围：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时过渡安置的补偿；③因征收商铺类（如：门店等）造成的停产停业损失的补偿；④被征收房屋普通装饰装修（水泥地面、外墙和内墙面水泥粉刷或刷白、门窗）价值已包含在房屋评估价值中，不另作评估，仅对其精装饰装修部分统一按评估价作合理补偿；⑤其它相关附属物补偿标准见附表，超出补偿标准表以外的项目补偿，以实施单位通过市场调查核定为准。

3.对权属证书上有登记，土地性质为国有划拨的，除建筑占地以外的剩余土地按518元／㎡给予补偿；土地性质为集体土地的，除建筑占地以外的剩余土地按418元／㎡给予补偿；未取得土地使用权但已事实建成独立生活居住使用的围院（有合围院墙、院门）的土地，按318元／㎡给予补偿，简易围护临时使用的土地按80元／㎡给予补偿（含青苗费）。

4.棚改范围内经认定为无合法来源的建筑且未经办理审批手续的，主体房屋按砖木结构700元/㎡、砖混结构800元/㎡的建筑成本价给予拆除补助，对积极配合拆迁并腾房的给予奖励，奖励标准为2200元／㎡。

5.对自有合法使用权土地上建造的附属用房（厨房、厕所、杂物间等），按照本方案房屋权属、性质认定标准，认定为合法建筑且具备主体结构房屋规范标准的，按照房屋评估价给予补偿。对私房住户在非自有使用权土地上建造的房屋及附属物，按照本方案房屋权属、性质认定标准，认定为“合法建筑”的，按占地面积扣除1100元／㎡的土地出让金后，按“有权属来源”建筑标准给予补偿；对承租、分配在公房（直管公房、单位公房）的住户，在公房周边自行搭建的房屋及附属物，按照本方案房屋权属、性质认定标准认定后，一律按照建筑成本价给予补偿，不享受奖励政策；对抢建搭建的一律强制拆除；对利用钢架类结构所建房屋、构筑物、阳光房及各类棚等一律参照附属物补偿标准计算。

6.被征收房屋属于商业用房（土地使用权为商业用地）或经认定为住房改为非住宅（以下简称“住改非”）的，按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定进行评估。经营性非住宅房屋的停产停业损失按照被征收房屋市场评估价的3%给予一次性补偿，对认定为住改非的，按照被征收房屋市场评估价值的2%给予一次性补偿。

7.被征收房屋认定为住改非的补偿标准：①依法办理了营业执照和税务登记，补偿标准由评估机构进行评估，按评估价值给予补偿；②对临街已形成商业用途的住房，但未办理营业执照及税务登记，补偿标准参照住改非标准给予补偿，不享受停产停业损失补偿。

8.机关事业单位的办公、仓储等非住宅用房按照建筑成本价给予补偿，或经县政府研究批准，按规划要求异地重建安置。

9.国有、集体企业办公、生产、仓储等非住宅用房的征收，结合企业实际情况，采取“一事一议”，经项目指挥部、棚户区改造领导小组审议后按照评估价给予补偿，不享受相关补助、奖励政策。

（四）2025年实施的棚户区（危旧房）改造项目房屋征收补偿方式：

2023年之前及2023年度已纳入棚改征收范围，选择本方案补偿方式签约征收的房屋，及2025年度纳入棚改征收范围的房屋，补偿方式采取房票安置和产权置换及房票安置与产权置换相结合、房票安置与货币补偿相结合方式进行补偿。

房票安置是征收人按照征收政策,将被征收人房屋评估价值货币量化,以房票的形式核发给被征收人,作为购买新建商品房、安置房享受相关政策的凭证，对选择房票安置的被征收人，征收实施单位依照货币补偿方式确定的各项补偿金额加上20％的房票奖补金额以房票结算凭证出具给被征收人，由被征收人在本方案限定区域自行购买商品房及安置房用于安置的行为。房票安置是征收实施主体给予被征收人在一定期限内购买商品房的资金凭证，被征收人可使用房票抵付购房款。选择房票的相关政策及规定如下：

1.被征收人重新购房可享受契税减免相关政策，契税减免政策以相关职能部门出台或提供的最新政策为准。

2.房票持有人凭房票购买商品房的，购房款在房票金额内按照实际使用房票购房金额结算奖补，未使用部分不享受相应房票奖补政策。

3.使用房票购房，房票持有人房票金额不足支付购房款部分，符合本县公积金或商业贷款条件的，可按规定申请公积金或商业贷款。

4.被征收人持有的房票在有效期内允许转让，转让行为不收取任何税费。

5.被征收人的房票剩余金额不足总额的10％（含10％）部分，可申请货币补偿（扣除房票奖补部分且不计利息）。

选择产权置换按照《黎川县2020年棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（黎办发〔2020〕18号）文件中的产权置换标准，在2019年度已建安置房“古城花苑”剩余房源中选择房屋进行产权置换。

五、房屋权属、性质认定

（一）对已登记的被征收房屋，其权属人、用途原则上以房屋权属证书和房屋档案记载为依据，对测量面积与权属证书登记面积误差在3％（含）以内部分予以认可，对存在3％以上误差的，最终房屋面积由征收实施单位会同测量机构与被征收人按《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）进行现场复核确定。

（二）对房屋征收范围内未合法登记的建筑物，根据《中华人民共和国城乡规划法》，由县自然资源局、县住建局等相关部门抽调人员组成认定小组，依据2009年城镇地籍调查成果图以及“两违”处理等相关资料，进行调查认定并出具认定后的测绘图。对认定为2009年8月30日前的建筑物及未超过批准期限的建筑物视同合法建筑给予补偿。

（三）对2017年10月31日前接受了“两违”处理的建筑（含已经全部交纳了“两违”处理款但尚未办理不动产登记证书的），均视为“有权属来源”建筑。对2017年10月31日前仍未接受处理的“两违”建筑，认定为无合法来源的“两违”建筑。对2017年10月31日后私自搭建、抢建、加建的建筑物、构筑物，给予建设成本价的拆除补偿。对调查摸底之日起抢搭、抢建、加建的一律不予补偿，依法强制拆除。

（四）被征收房屋的土地属于集体性质但已取得土地使用权证，经审批建设的房屋，由被征收人按被征收房屋建筑面积280元／㎡补交土地出让金，将集体土地转为国有土地后，按国有土地上房屋征收补偿标准给予补偿。对征收范围内城中村的本地村民，属自建自住的唯一住宅（一户一宅）但未办理建房审批手续的，其总层数不超过三层且建筑面积不超过350㎡部分，按照《县城规划区违法用地违法建设集中整治处理办法的通知》（黎府发〔2016〕9号）规定标准，同意“两违”建筑办理国有出让土地手续，并缴纳相关费用后视为合法建筑给予补偿，超出部分按照“两违”建筑补偿标准给予补偿。

（五）对征收范围内涉及到的民间买卖房屋，未办理权属变更登记的，由相关责任单位通过所属社区、四邻调查核实后予以认定，并在现场张贴公示45天，公示期满后，对权属无异议的，对现权利人视为合法权属人，由权属人作出书面承诺后，按照补偿标准给予补偿；对权属存在争议的，争议双方需通过合法途径认定权属，实施主体方予办理征收补偿手续。

（六）被征收人不再购买、置换安置房的，以及补偿后涉及多套房的，允许在签订征收补偿协议时，提交相关权属变更材料，将房屋权属签约登记为其指定的直系亲属。

六、房改房征收

对只取得部分产权的房改房，被征收人可参照房改政策，按照砖木结构700元／㎡，砖混结构800元／㎡的基价扣除40％的二次房改补缴款后，再按征收标准进行征收补偿。

七、直管公房征收补偿

（一）征收直管公房，对符合继续承租公有房屋条件的承租人，实行公租房易地配租，并重新与县住房保障中心签订房屋租赁合同。             

（二）租赁直管公房的承租人，有下列情形之一的，经查实，立即解除租赁关系:①违规违法私自转租;②将租赁房屋进行经营活动;③已购商品房、房改房、集资建房、经济适用房或已享受租赁保障性房屋;④从事违法活动；⑤其它违反公租房管理规定，丧失租赁公租房资格的情形。

八、附属设施补偿、搬迁补助、临时安置补助及奖励标准

（一）附属设施的补助标准。被征收房屋已独立安装有关设施的，详见生产生活设施及其它地上附着物补偿标准。

（二）临时安置过渡补助费。征收住宅房屋临时安置过渡补助费每户（以权属证为单位）一次性按建筑面积7元／㎡·月计算；每户补助费低于500元／月的按500元计算。选择产权置换的给予一次性6个月期的临时安置过渡补助，选择房票结算凭证安置的给予一次性9个月期的临时安置过渡补助。

（三）搬迁补助费。征收住宅房屋选择产权置换的搬迁补助费按6元/㎡计算补偿；选择房票结算的搬迁补助费按2次，即12元/㎡计算补偿,补助费每次低于600元的按600元计算。

九、奖励、补助标准

（一）征收企业、行政事业单位用房、公益事业用房等公房不享受腾房进度奖、签约奖励及房屋价值补助政策。

（二）征收范围内的住房可享受签约奖励政策：按被征收房屋市场评估价值的30％予以房屋价值补助和20％签约奖励并给予200元／㎡的腾房奖励。

（三）征收范围内的商业店面（土地使用权为出让，用途为商业用地）、住改非房屋不享受房屋价值补助及签约奖励政策，对配合征收的，给予市场评估价10%的签约奖励。

（四）涉及国有土地使用权划拨转出让的房屋，按照评估机构出具的评估价格，根据本方案标准计算，对其划拨转出让时已补交的土地出让金按照所交款的70％给予返还补助。

十、评估机构的选定

公开提供不少于3家具备相应资质的第三方评估机构供被征收人备选，被征收人在规定时间内就选定房地产价格评估机构协商未形成一致意见的，由房屋征收部门组织不少于三分之二被征收人按照少数服从多数的原则投票决定或者随机抽取选定方式确定房地产价格评估机构，整个过程由公证机构依法公证。

十一、依法征收

在征收公告规定的征收签约期限内未能达成征收补偿安置协议，或被征收房屋所有权暂不明确的，由征收实施单位提出征收补偿意见，报请征收部门批准后，按照本方案作出征收补偿决定，并在征收范围内予以公告，并公证送达被征收人。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定期限内未搬迁的，依法申请法院强制执行。

十二、其它事项

（一）征收范围内涉及相关单位的供电、供水、供气、通讯等管线设施，由各相关单位负责迁移或拆除。

（二）本方案未尽事宜，按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)和《国有土地上房屋征收评估办法》(住建部建房〔2011〕77号)及《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府第214号令)规定执行。黎川县人民政府可根据项目实施情况适时对本方案进行终止。

（三）征收工作过程中，对实施干扰、阻碍等行为有碍征收工作推进的行为人，将依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定，依法进行治安处罚;对采用暴力、威胁等方法严重阻碍征收工作的行为人，将依法严厉打击，构成犯罪的，移交相关部门，依法追究刑事责任。

（四）对贪污、挪用、私分、侵吞、截留征收补偿费用的，责令限期改正，追回有关款项和违法所得，并给予有关责任单位警告、通报批评等处罚，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照相关规定处理；构成犯罪的，移交相关部门，依法追究刑事责任。

十三、本办法自发布之日起实施，由县住房保障中心负责解释。

附件：生产生活设施及其它地上附着物补偿标准

附件

生产生活设施及其它地上附着物补偿标准

以上价格通过相关部门进行市场调查确定，未列入部分通过相关调查确定。

【黎民之音】第九期：关于印发《黎川县2025年城市棚户区（危旧房）改造项目房屋征收与补偿方案》的通知