各乡（镇）党委、政府，德胜企业集团，工业园区党工委、管委会，城市社区党工委、管委会，县委各部门，县直各单位，各人民团体：

经县委、县政府研究同意，现将《黎川县2023年-2024年城市棚户区（城中村）改造项目房屋征收与补偿方案》印发给你们，请认真抓好落实。

                    中共黎川县委办公室

                      黎川县人民政府办公室

                         2023年5月4日

黎川县2023年-2024年城市棚户区（城中村）改造项目房屋征收与补偿方案

为深入推进城市功能与品质提升行动，进一步加快我县城市棚户区（城中村）改造步伐，让更多城市棚户区（城中村）群众的住房条件早日得到改善，根据《抚州市城市棚户区改造攻坚行动实施方案》（抚府办字〔2022〕46号）文件精神，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)和《国有土地上房屋征收评估办法》(住建部建房〔2011〕77号)及《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府第214号令)等相关法律法规，结合我县实际，制定本方案。

一、房屋征收范围

（一）根据省、市下达我县的城市棚户区（城中村）改造任务，结合我县城市发展需求，确定2023年实施的城市棚户区（城中村）改造范围为：1.实验小学片区；2.十字街片区；3.小北门片区；4.画眉新村片区；5.水塔路片区；6.人民新路片区；7.下马路沿线两侧及新城大道西端；8.城市更新中根据规划建设要求需拆除的危旧房。

（二）2024年度城市棚户区（城中村）改造征收范围待规划确定后另行公布，具体以征收范围红线为准。

（三）2024年度征收与补偿方案按照本方案执行。

二、房屋征收及签约期限

自该片区下达征收决定公告公布之日起150日内。

三、房屋征收部门

实施主体为黎川县人民政府。

四、房屋征收实施单位

实施单位为黎川县住房保障中心，征收范围内有关部门协助做好房屋征收与补偿工作。

五、房屋征收补偿与安置

城市棚户区（城中村）改造房屋征收采取一次性货币补偿、房票结算凭证安置、或按照2020年棚户区改造征收补偿标准在2019年度已建安置房房源中选择房屋进行产权置换。被征收人可以选择以上补偿方式(有明确规定的除外)。

对历年已列入棚户区改造红线范围，启动了征收工作，但未全面完成的征收区域内房屋的征收，其补偿标准参照2020年度征收补偿标准执行，可享受房票结算凭证优惠购房政策。

（一）货币补偿

1.被征收房屋价值的补偿,按照已选定房屋评估机构确定的评估金额实行货币补偿，即签即办。

2.被征收人自签订征收补偿协议之日起一年内重新购置住房的，对购房合同中被征收房屋价值补偿款的等额部分（不含奖励、补助）免征契税，重新购房款超过被征收房屋价值金额的部分征收契税。对年满六十周岁以上的被征收人如不再自行购房的，其三代内直系亲属（父母、子女及子女其年满18岁的儿女）在购房时可享受一次契税减免优惠政策。

3.补偿范围包括：①被征收房屋及其占用土地价值的补偿。②因征收房屋造成的搬迁、临时过渡安置的补偿。③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。④被征收房屋普通装饰装修（水泥地面、外墙和内墙面水泥粉刷或刷白、门窗）价值已包含在房屋评估价值中，不另作评估；精装饰装修部分，另行评估，给予货币补偿。⑤其它相关附属物补偿标准见附表，未作说明的通过市场调查核定。

4.对取得国有划拨性质使用权建筑占地以外的国有土地按518元／㎡给予补偿；对取得集体土地使用权建筑占地以外的集体土地按418元／㎡给予补偿；无合法使用权但已事实建成独立围院（有合围院墙、院门）的土地，按318元／㎡补偿，简易围护临时使用的土地按50元／㎡给予补偿（含青苗费）。

5.改造范围内的经认定为“两违”的建筑，未经“两违”处理的主体房屋按砖木结构700元/㎡、砖混结构800元/㎡、框架结构900元/㎡的建筑成本价给予拆除补助，并对积极配合拆迁的给予一定奖励，具体标准为：在项目规定的征收签约期限内签约并腾房的给予2200元／㎡的奖励，超过规定期限的不予奖励，对其“两违”建筑依法强制拆除，不予任何补偿。

6.对自有合法使用权土地上建造的附属用房（厨房、厕所、杂物间等），按照本方案房屋权属、性质认定标准，认定为合法建筑的，按照房屋评估价给予补偿。对私房住户在非自有使用权土地上搭建的附属物，按照本方案房屋权属、性质认定标准，认定为合法建筑的，按占地面积扣除1100元／㎡的土地出让金后，按合法建筑标准给予补偿；对承租公房的住户，在租赁房屋周边自行搭建的房屋，按照本方案房屋权属、性质认定标准认定后，一律按照成本价给予补偿，不享受奖励政策；对抢建搭建的一律强制拆除；对利用钢架结构所建房屋、构筑物、各类棚等一律参照附属物补偿标准计算。

7.被征收房屋属于商业用房（土地使用权为商业用地）或经认定为住房改为非住宅（以下简称“住改非”）的按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定进行评估，一律给予货币补偿。征收经营性非住宅房屋停产停业损失补偿标准按被征收房屋市场评估价的3%给予一次性补偿，对认定为住改非的按照被征收房屋市场评估价值的2%给予一次性补偿。

8.机关事业单位的办公、仓储等非住宅用房，按征收时同期《江西省造价信息》公布的工业与民用建筑房屋建安工程直接费给予货币补偿；或经政府研究同意，按规划要求异地重建安置。

9.国有企业办公、生产、仓储等非住宅用房的征收，结合企业实际情况，釆取“一事一议”。经项目指挥部、棚户区改造领导小组审议后给予补偿，不享受相关补助、奖励政策。

10.被征收房认定为住改非的标准，必须依法办理营业执照和税务登记且至房屋征收补偿方案发布之日满两年以上，房屋征收时仍作为非住宅经营的，补偿标准参照商业用房价值进行评估，按评估价值的70％给予货币补偿。

（二）结算凭证优惠购房

房票结算凭证安置是我县房屋征收补偿安置方式的补充，被征收人通过购买商品房作为安置房时享受优惠购房的安置方式，被征收人可以通过选择房票结算凭证进行安置。

房票结算凭证安置是指本县范围内房屋征收项目的实施主体在征收过程中，对选择结算凭证安置的被征收人，依照货币补偿方式确定的标准，将住宅房屋征收货币补偿金额以房票结算凭证形式出具给被征收人，由被征收人在本县行政区域内自行购买新建商品房用于安置的行为。

房票结算凭证是征收实施主体给予被征收人一定期限内购买新建商品房的资金凭证，被征收人用房票结算凭证抵付购房款，同时享受相应的购房奖励补贴，具体操作办法按照《黎川县城市棚户区（城中村）房屋征收补偿房票结算凭证安置实施办法》执行。

（三）产权置换

参照2020年度棚户区改造方案《黎川县2020年棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（黎办发〔2020〕18号）文件中的产权置换标准，在2019年度已建安置房房源中选择房屋进行产权置换。

六、房屋权属、性质认定

（一）对已登记的房屋，其权属人、用途、建筑面积以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准。对权属证书记载面积有异议的，房屋面积由征收当事人按《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）现场测定。

（二）对房屋征收范围内未依法登记的建筑物，根据《中华人民共和国城乡规划法》，由县住房保障中心牵头组织县自然资源局、县城管局、日峰镇政府、城市社区管委会等单位，抽调人员组成认定小组，依据2009年城镇地籍调查成果图以及“两违”处理等相关资料，进行调查认定。对认定为2009年8月30日前的建筑物及未超过批准期限的建筑物视为合法建筑给予补偿。

（三）对2017年10月31日前接受了“两违”处理的建筑（含已经全部交纳了“两违”处理款但尚未办理不动产登记证书的），均视为合法建筑。对2017年10月31日前仍未接受处理的“两违”建筑，认定为“两违”建筑。对2017年10月31日后私自搭建、抢建、加建的建筑物、构筑物，给予建设成本价的拆除补助。对公告之日起抢搭、抢建、加建的一律不予补偿，依法强制拆除。

（四）被征收房屋土地属于集体土地并已取得土地使用权证，经审批建设的，由被征收人按房屋建筑面积280元／㎡补交土地出让金，将集体土地转为国有土地后，按国有土地上房屋征收补偿标准给予补偿。对征收范围内城中村的本地村民，属自建自住的唯一住宅（一户一宅）且未办理建房审批手续的，其总层数不超过三层、建筑面积不超过350㎡部分，按照县“两违”建筑办理国有出让土地的处理标准《县城规划区违法用地违法建设集中整治处理办法的通知》（黎府发〔2016〕9号）规定缴纳相关费用后视为合法建筑给予补偿，超出部分按照“两违”建筑助拆补助标准给予补偿。

七、房改房征收

对只取得部分产权的房改房，被征收户可参照房改政策，并经产权单位同意，由被征收房屋所有人按砖木结构700元／㎡，砖混结构800元／㎡的基价扣除40％的二次房改补缴款后再按征收标准进行征收。

八、直管公房征收补偿

征收直管公房，对符合继续承租公有房屋条件的承租人，实行公租房配租。并重新与县住房保障中心签订房屋租赁合同。

租赁直管公房的承租人，有下列情形之一的，经查实，立即解除租赁关系:(1)违法私自转租;(2)将租赁房屋进行经营活动;(3)已购商品房、房改房、集资建房、经济适用房或已享受租赁保障性房屋;(4)从事违法活动。

九、评估机构选定

城市棚户区及城中村征收评估机构由被征收人选取，房屋征收实施单位选取不少于3家相应资质的评估机构在征收范围内进行公布，由被征收人在公布之日起十日内在备选名单中进行协商选取1家，并将选取结果书面告知房屋征收实施单位。被征收人在规定时间内就选定评估机构协商不一致的，由房屋征收实施单位组织不少于三分之二的被征收人投票选定，被征收人在规定十日时间内未协商选取且在期满后三日内未将协商意见书面告知房屋征收实施单位的，则由房屋征收实施单位经公证机构依法公证，采取通过摇号、抽签等随机选定方式确定评估机构并予以公布。

十、附属设施补偿、搬迁补助、临时安置补助及奖励标准

（一）附属设施的补助标准。选择货币补偿且被征收房屋已独立安装有关设施的，按电话100元/部、有线电视100元/户、燃气2700元/户、宽带100元/户、自来水500元/户、电表400元/户标准计发迁移费。

（二）搬迁补助费。征收住宅房屋按6元/㎡·次计算(产权置换及结算凭证购房的按2次计算，即12元/㎡计算),每次低于600元的按600元计算。

（三）临时安置过渡补助费。征收住宅房屋在规定或约定安置期限内，按建筑面积7元／㎡·月计算；每户少于500元/月的按500元执行。选择货币补偿、产权置换的给予6个月一次性临时安置过渡补助，选择房票结算凭证安置的给予9个月一次性临时安置过渡补助。

十一、奖励、补助标准

征收企业、行政事业单位用房、公益事业用房等不享受签约奖励及房屋价值补助政策。

选择货币补偿或房票的被征收人在约定签约期限内签订协议并腾空交房的，方可享受签约奖励政策；超出规定期限签订协议或腾空交房的，不享受任何奖励政策。奖励、补助资金按被征收户房屋实际面积计算。

（一）对在征收补偿签约期限内签订协议选择货币补偿或房票安置的房屋被征收人，按被征收房屋市场评估价值的30％予以房屋价值补助和20％签约的奖励，超过签约期限的不予以补助和奖励。

（二）征收腾房进度奖励。根据约定腾空交房期限腾房的，按照200元／㎡给予奖励，超出规定期限的不予奖励。

（三）项目范围内的商业店面（土地使用权为出让商业用地）、住改非房屋不享受房屋价值补助及签约奖励政策，但对在征收项目规定签约期限内完成签约并搬迁的被征收店面、住改非房屋，给予市场评估价10%的奖励。

（四）房屋征收中涉及国有出让土地性质房屋的按照评估机构出具的基准价格，根据征收补偿方案标准计算，对其划拨转出让时所补交的土地出让金按照所属土地级别基准地价的70％给予返还补助（土地级别基准地价由县自然资源局提供为准）。

十二、依法征收

在征收公告规定的征收签约期限内未能达成征收补偿安置协议，或被征收房屋所有权暂不明确的，由征收实施单位提出征收补偿意见，报请征收部门审批后，按照本征收补偿方案作出补偿决定并在征收范围内予以公告，并通过公证送达被征收人。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内未搬迁的，县人民政府依法申请法院强制执行。

十三、其它事项

（一）征收范围内涉及相关单位的供电、供水、供气、通讯等管线设施，由各相关单位负责迁移或拆除。

（二）选择产权调换的，按房屋征收协议约定，由房屋征收实施单位先行支付临时安置过渡补助费、搬迁费和附属设施补偿费等;产权调换差价款在交付置换的房屋前结清。

（三）本方案未尽事宜按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)和《国有土地上房屋征收评估办法》(住建部建房〔2011〕77号)及《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府第214号令)规定执行。

（四）在依法征收中，干扰、阻碍等有碍征收工作行为的，依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定，依法给予治安管理处罚;对采取暴力、威胁等方法严重阻碍依法征收的，依法打击，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（五）对贪污、挪用、私分、侵吞、截留征收补偿费用的，责令限期改正，追回有关款项和违法所得，并给予有关责任单位警告、通报批评等处罚，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照相关规定处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附件：生产生活设施及其它地上附着物补偿标准

附件

生产生活设施及其它地上附着物补偿标准

以上价格通过相关部门进行市场调查确定，未列入部分通过相关调查确定

中共黎川县委办公室秘书股                2023年5月4日印发

【视频解读】2023棚改访谈