黎川县全面推进城镇老旧小区改造工作

的实施意见

为贯彻落实《江西省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（赣府厅发〔2020〕37号）《抚州市全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（抚府办发〔2022〕39号）文件精神，全面推进我县城镇老旧小区改造工作，进一步提升老旧小区品质，改善群众居住条件，结合我县实际，提出如下实施意见。

一、改造范围

城镇老旧小区改造是指县中心城区（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年前建成的老旧小区，2001年至2005年前建成老旧小区可纳入部分改造。城中村或以居民自建房为主的小区不纳入改造范围，有结构安全隐患的房屋不纳入改造。

二、工作目标

到2025年，完成城镇老旧小区改造4个，2031户，全面完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。其中2024年，新开工并基本改造完成城镇老旧小区3个，涉及住户1188户；2025年，新开工并基本改造完成城镇老旧小区1个，涉及住户843户。

三、工作举措

（一）明确责任主体。县中心城区实施主体为县人民政府，县住建局负责指导全县老旧小区改造工作。县中心城区成立专门工作推进小组，具体负责群众发动、征求意见、规划设计、方案完善、拆临拆违、项目推进、项目监督及后续管理工作。〔责任单位：县住建局〕

（二）健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥基层党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，运用各类线上线下手段，广泛发动居民参与改造全过程，改造前，城市社区管委会通过张榜公示、上门入户等多种方式，广泛征求各方面的意见建议。编制规划设计方案时，提供改造菜单请小区居民“点单”，形成方案后，再次征求居民意见，规划设计方案必须征得小区内2/3以上住户认可。改造完成后，组织居民对改造成效进行满意度测评。社区内机关、企事业单位及各类社会组织应积极支持、参与改造。〔责任单位：城市社区管委会、县住建局、县住房保障中心等按职责分工负责〕

（三）科学编制专项改造规划和计划。区分轻重缓急，切实评估县财政承受能力，在不增加债务风险的基础上，科学编制城镇老旧小区改造“十四五”规划。养老、文化、教育、卫生、托幼、体育、邮政快递、消防、智能安防、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。按照属地原则，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，并按要求逐户逐栋逐个小区进行登记造册，建立项目储备库。列入储备库的项目，必须符合国家老旧小区改造范围和改造标准要求，小区愿意改造居民户数占比不得低于80%。严禁将已经纳入棚户区改造的项目再纳入改造计划任务，严禁将存在结构安全隐患的房屋纳入改造计划范围。〔责任单位：县住建局、县委政法委、县自然资源局、县发改委、县财政局、县公安局、县民政局、县教体局、县文广新旅局、县城管局、县工信局及各管线单位等按职责分工负责〕

（四）精心制定改造方案。坚持规划设计引领，科学制定项目改造方案，禁止无规划方案的城镇老旧小区改造。建设单位会同城市社区管委会等组成工作专班，对照《江西省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》，充分征求居民意愿，精心规划设计。规划设计要与棚户区改造、小游园小广场建设、停车场建设、加装电梯及历史文化街区保护利用结合起来，与群众日常生活配套服务设施结合起来。对于规模基础条件不足、相对较小的老旧小区，主要采取补齐基础设施短板为主的改造模式。鼓励以社区为单元，大力推行区块化改造模式，按照连线成片改造原则，结合背街小巷改造、棚户区改造等配套完善公共服务设施，将相对集中或相邻成块的老旧小区整合打包,实现片区服务设施、公共空间共建共享，构建15分钟生活圈，打造完整居住社区。改造方案要将养老、托育、停车、便民、充电桩等民生设施，作为重点内容优先改造。推动设计师、工程师进社区，辅导居民参与谋划改造方案。严格落实智慧安防小区建设要求。加强绿色社区创建，力争已启动城镇老旧小区改造的社区都能参与绿色社区创建行动。涉及历史文化街区、历史建筑的小区改造，要严格落实相关保护修缮要求。〔责任单位：县住建局、县委政法委、县自然资源局、县发改委、县财政局、县公安局、县教体局、县文广新旅局、县卫健委、县城管局、县民政局、县工信局及各管线单位等按职责分工负责〕

（五）加强工程质量安全管控。住建部门要牵头成立质量监督小组，负责工程质量监督；社区、小区及业主要成立联合监督小组，全程参与监督项目实施；改造项目要按照相关法律法规聘请监理单位进行监督，确保改造质量。建设单位要会同施工单位科学制定施工方案，确保施工质量和安全文明施工，减少施工扰民。落实绿色社区创建要求，优先选用经济适用、绿色环保的技术工艺、材料产品，强化水表、消防、安防等智能化改造。施工现场要公布投诉热线电话、明确现场联络人，接受群众投诉、咨询及监督。〔责任单位：县住建局、县城管局、县公安局、县工信局及各管线单位等按职责分工负责〕

（六）严格项目竣工验收。项目完工后，由建设单位组织社区、业主委员会（或业主代表）、设计、施工、监理及管线单位等共同验收。竣工验收一般按照验收申请、初步验收、综合验收、专业验收、整改落实、整理归档等程序规范组织实施。按照竣工一个验收一个移交一个的原则，对项目进行竣工验收和移交。推行限时联合验收，统一出具验收意见。〔责任单位：县住建局、县发改委、县城管局、县公安局、县工信局及各管线单位等按职责分工负责〕

（七）完善小区长效管理机制。实施改造小区必须实现党组织应建尽建，必须在改造工程进场前完成业主委员会或物管会的组建工作，或选定物业公司，通过“党建+旧改”模式，形成小区共建共治共享新格局。社区要引导业主委员会协商确定改造后小区管理模式、管理规约及业主议事规则。改造后续管理工作必须在设计和招标环节严格把控，招标中要将物业管理统筹纳入，对集中连片改造小区，要做到施工单位与物业公司联合进行招投标。基础好、有条件的小区可引进专业物业公司进行管理，规模小的小区可成立业主委员会或物业管理委员会进行自主管理；零星小区采取集中连片管理、纳入其它小区管理或由社区进行兜底管理。鼓励国有企业成立专业物业服务企业，为改造后的城镇老旧小区提供有偿物业服务。落实城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。〔责任单位：县住建局、城市社区管委会、县住房保障中心、县财政局、县民政局、县城管局等按职责分工负责〕

四、保障措施

（一）强化组织领导。建立健全由县政府主要领导任组长、常务副县长和分管副县长为副组长，各有关部门、单位为成员的黎川县全面推进城镇老旧小区改造工作领导小组，统筹协调推动全县城镇老旧小区改造工作。各成员单位按照工作要求和职责分工，加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，研究出台具体支持政策措施。

（二）加强资金筹措。鼓励引导居民利用住宅专项维修资金参与改造，对较大规模小区可实施让渡小区内公共区域收益资金用于改造和后期管理。引导供水、供电、燃气、通信、网络等专业经营单位出资参与小区改造中相关管线设施设备改造提升。实施改造项目可利用小区内充电设施，停车场及公共配套设施等产生的收益吸引社会资本参与老旧小区改造工作。鼓励原产权单位对原职工住宅小区改造给予资金支持，小区内有公房产权单位的要出资参与改造。整合涉及住宅小区的党建、综治、民政、文化、医疗、商务、体育等各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。加大金融筹资力度，在不增加地方政府隐性债务的前提下，支持将年度实施计划项目向金融机构争取信贷支持。支持小区居民住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。

（三）整合利用既有资源。加强既有用地集约混合利用在不违反规划且征得法定人数及以上居民同意的前提下，鼓励利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。根据城镇老旧小区改造需要，鼓励党政机关、国有企事业单位依法依规将城镇老旧小区内或周边存量房屋提供给社区用于公共服务。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有房屋、社区居委会办公用房和社区综合服务设施等存量房屋资源，增设各类服务设施。城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构要依法积极予以办理。

（四）简化项目审批流程。城镇老旧小区改造审批权限涉及立项、用地、工程建设、开挖审批、规划审批、施工许可等相关手续办理单位要简化程序，联合审批，一次性办理，办理时限原则上不超过7个工作日。对不新增建设用地的，无需办理城镇老旧小区改造土地、规划、环评等手续；不涉及增加建筑面积、不改变既有建筑功能和结构的项目，无需办理建设工程规划许可证，由住建部门办理施工安全监督告知书，涉及新增、改建和扩建建筑面积、改变既有建筑功能和结构的项目，由建设工程规划许可部门根据审查通过的改造方案直接办理建设工程规划许可证审批手续。工程建设许可和施工许可合并为一个阶段办理。不涉及建筑主体结构变动的项目，建设单位出具设计质量承诺书后，免于施工图审查。

（五）加强网格管理。结合城市网格化管理工作，充分发挥网格责任单位、挂点单位、驻片单位及志愿服务队作用，共同破解拆临拆违和施工过程中的难题及环境卫生整治等工作。组建一社区一平安建设工作队，积极参与居民矛盾调解、信访维稳等工作，做到小事不出小区、大事不出社区。构建以社区、网格员、楼长为单元的三级网格化管理体系，推动城市治理由“各自为战”向协同作战转变。

（六）强化监督监管。落实工程推进小组和质量监督小组每周对改造工作进行会商、住建部门每月对改造工作进行调度、老旧小区改造领导小组每季至少调度一次工作机制。加强资金监管，项目竣工验收后应及时办理竣工结算和财务结算。财政部门要加强资金监管，审计部门要强化审计监督。

（七）加强宣传引导。充分利用各种媒体,全方位、多角度宣传城镇老旧小区改造工作，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，引导群众由“要我改”转变为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。加强城镇老旧小区改造政策规范宣贯，依法依规公开、解读城镇老旧小区改造有关政策措施和工作动态等信息，及时回应社会关切。

附件：1.黎川县全面推进城镇老旧小区改造工作领导小组成员名单及责任分工

2.老旧小区改造参考操作流程

附件1

黎川县全面推进城镇老旧小区改造工作领导

小组成员名单及责任分工

组  长：万国辉    县委副书记、县政府县长

副组长：陈武光    县委常委、常务副县长

        王文锋    县政府副县长

成  员：薛子珺    县委宣传部常务副部长

黄根德    县委政法委常务副书记

黄生旺    县住建局局长

娄永林    县发改委主任

            段俊民    县财政局局长

吴武才    县自然资源局局长

刘晚强    县城市管理局局长

曾  波    县市场监管局局长

万兵经    县公安局政委

黄俊清    县审计局局长

曾  卫    县卫健委主任

付  勇    县民政局局长

余卉鑫    县文广新旅局局长 

兰先学    县教体局局长

裘文兵    县工信局局长

潘小飞    县商务局局长

江川均    县退役军人事务局局长

何荣辉    县住房保障中心主任

杨朝明    县政务服务中心主任

许  斌    县消防救援大队大队长

刘  劲    城市社区管委会主任

领导小组办公室设在县住建局，由黄生旺同志兼任办公室主任。办公室负责牵头组织老旧小区改造工作，加强项目推进和调度。各成员单位的工作职责具体如下：

县委宣传部:负责协调新闻单位做好宣传引导工作。

县委政法委:负责指导改造小区安防、监控等社会治安综合治理工作;监督指导施工方对电子监控等安防设施、服务的采购及安装。

县自然资源局:协调并配合完成项目相关规划手续审批及项目规划设计方案专家评审;负责指导简化城镇老旧小区改造项目规划、土地手续办理，指导制定老旧小区配套公共及社会服务设施的规划、用地政策。

县住建局:负责牵头制定全县城镇老旧小区改造的政策措施和年度计划，督促指导各单位组织实施;配合发改委、财政局争取上级奖补资金支持和资金分配;负责牵头加装电梯工作。

县发改委:负责项目立项审批，负责争取中央预算内投资支持和资金分配，对纳入中央预算内投资的项目进展进行督促指导，配合财政局做好城镇老旧小区改造领域地方政府专项债券发行。  

县财政局:负责改造工程项目预算审核；负责争取中央财政资金和省、市财政奖补资金支持，安排地方改造资金和相关资金分配，指导财政资金绩效评价工作。牵头做好城镇老旧小区改造地方政府专项债券申报工作。

县公安局:指导小区做好监控的布点、建设、接入和持续管理工作，对改造中违法阻工行为及时出警处理;负责指导小区停车位增设和划分;负责核准运输施工材料及建筑垃圾车辆临时通行。

县市场监管局:负责城镇老旧小区电梯安全评估及电梯安装指导工作。

县审计局:负责对全县城镇老旧小区改造工作开展审计监管。

县城管局:协助违章建筑的拆除及环境整治工作，配合道路、管线开挖，雨污水接口对接工作。

县文广新旅局:负责指导、协调完善社区文化设施工作;负责指导改造项目范围内文物保护工作;负责协调相关广电系统缆线、管线的整治、改造工作。

县教体局:负责指导、协调完善社区体育设施建设，指导施工方对体育健身器材的采购、安装。

县民政局:负责指导、协调完善养老、托育服务设施建设。

县商务局: 负责指导老旧小区家政服务、便民市场、便利店、社区商业发展。

县卫健委:负责指导、协调完善改造小区医疗设施建设。

县工信局：负责督促指导全县通讯专营单位参与城镇老旧小区改造工作。

县退役军人事务局：负责协调组织军队所属老旧小区和已移交地方政府安置的军队离退休干部住宅小区改造工作。

县金融工作服务中心：负责指导对接国家开发银行、农业发展银行及各商业银行，争取加大对城镇老旧小区改造项目的金融信贷支持。

县政务服务中心：负责指导老旧小区改造所涉审批手续的简化优化。

县住房保障中心：负责协调有关国有土地上房屋征收工作；协调改造小区引进专业物业公司进行管理。  

县消防救援大队:负责指导、协调完善社区电动车充电桩消防车通道和消防设施等建设。

城市社区管委会：负责指导、协调完善社区业务用房建设，组织社区积极参与城镇老旧小区改造。

附件 2

老旧小区改造参考操作流程

一、确定改造项目

当年5月底前，各项目所在社区对次年老旧小区进行全面调查摸底，摸清符合认定标准的老旧小区数量及相应的户数、建筑面积、产权性质、建成时间等基本情况，并登记造册，确定来年度项目申报计划。

二、制定小区改造方案

（一）成立工作专班。由建设单位牵头城市社区、设计单位、管线单位、小区业主代表组成工作专班。

（二）第一轮征求意见。工作专班通过“点单”式充分征询小区居民改造意愿，合理确定改造内容，提出初步改造方案；初步改造方案形成后，在小区、社区现场公示征求居民意见。

（三）第二轮征求意见。工作专班将征求意见分类整理后，确定具体改造项目清单，制定具体改造方案（含效果图），在小区、社区现场公示征求居民意见，公示不得少于5天。对居民意见应充分研究吸纳，优化调整改造方案；对不予采纳的意见，社区应牵头做好居民解释沟通工作。

（四）方案联合审查。政府委托自然资源部门组织住建、发改、财政、公安、城管、政法委、城市社区、各管线单位等相关部门（单位）及行业专家，对项目改造方案、预算投资等进行联合审查。

三、开展项目审批

当年8月底之前，因地制宜制定小区改造方案，完成方案设计招标；9月底前，到自然资源部门完成规划设计方案报批及评审；10月底前，到发改部门完成初步设计报批报审；12月底前，到财政部门进行项目评审；来年3月底之前，确定招标控制价并进行公开招标。

四、实施改造施工

来年6月底前，项目全面开工建设。参照《江西省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》，依法依规进行项目实施。

（一）质量安全监管。建设单位应会同施工单位制定科学施工方案，减少扰民，确保施工质量和安全文明施工。施工现场要公布投诉热线电话，接受居民咨询及监督。监理单位及监管部门加强对施工现场的监督检查，强化对隐蔽工程监管。

（二）技术服务指导。设计、施工、管线等技术团队要全过程现场跟踪技术服务。设计单位应指派设计人员参与施工全过程技术指导，根据现场情况调整或变更设计，及时解决现场技术问题，并就调整或者变更设计的技术合理性和经济性向建设单位书面说明。涉及重大内容、投资改变的，履行报批手续后要在小区现场公示。

五、竣工验收及长效管理

（一）竣工验收。项目完工后，由建设单位组织城市社区管委会、社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理、管线等单位共同验收，并做好资料整理、归档和移交工作。城市社区管委会要组织居民对改造实效进行评价和反馈。

1.验收申请。施工单位项目部根据项目完成情况向总公司提出申请，总公司组织人员进行自检，自检后达到验收条件则填写《工程验收报告》，并向监理方提出验收申请。

2.初步验收。监理单位对验收报告进行初步核实，全面审查施工单位的验收资料，提出审核意见，需要整改的在整改到位后，监理方认为达到验收条件的提交甲方申请竣工验收。

3.综合验收。经初步验收确认达到验收条件的，甲方组织有关单位参与工程综合验收。按项目牵涉的单位及综合验收的有关规定，甲方发函邀请住建局、发改委、城管局、公安部门、政法委、城市社区管委会、自来水公司、供电公司、设计、施工、监理、勘察等相关单位参加工程综合验收。综合验收分两个步骤：现场核验和资料审查，现场核验由城管部门对市政管网对接、雨污水分流进行核对；公安局对小区智能安防系统进行核对；住建局对验收程序进行指导；自来水公司对供水设施进行核对；供电部门对强电线路下地进行核对；工信局对弱电线路下地进行核对；城市社区管委会、社区将居民对老旧小区改造意见进行收集；设计单位对按图施工进行核对；监理单位对施工质量进行核对。经现场查勘，对施工项目的感官质量及完成情况进行评价后，各参加综合验收单位提出整改意见；相关单位对施工单位的过程资料、材料合格证书、材料检测报告、专项检测报告、路面取芯报告、竣工图纸等相关资料进行查阅，发现问题提出整改意见。

4.专业验收。四网合一（移动、电信、联通、广电线路）改造由县工信局组织专业验收，电力线路入地项目由供电公司组织专业验收，第三方机构审核通过取芯等方式对工程量进行审核。

5.整改落实。施工单位对整改意见进行落实，同时监理单位对施工单位的落实情况进行监督。整改后形成的竣工验收报告由五方主体按工程备案有关材料进行签字盖章，竣工项目移交时相关部门需重新现场核实，如路灯、市政道路等。

6.整理归档。项目竣工验收通过后，由施工单位按照档案管理要求整理项目资料，存入住建部门档案室进行备案。

（二）建立长效管理机制。推动住宅小区聘请物业服务企业管理。

六、项目审计

老旧小区改造过程中，财政部门要加强资金监管，审计部门进行跟踪审计监督。项目竣工验收后，应办理审计结算。

                                                                                         2024年3月25日印发