【政策原文】:黎川县人民政府办公室关于印发黎川县农村房地一体确权登记发证实施方案的通知

一、关于农村房地一体登记对象

本次农村房地一体登记（通俗说就是宅基地和房屋合二为一确权核发不动产证）仅适用于农村已建成房屋的宅基地。对已核发集体土地使用证，如土地利用现状（权利人除合法继承外、房屋）未改变的，原集体土地使用证可以作为本次确权依据。对已建成房屋但没有用地审批手续的宅基地才按实施方案规定进行补办用地审批手续。

符合一户一宅拟新建房屋的农村村民住宅用地按2020年1月1日生效的土地管理有关规定 由乡（镇）人民政府审核批准。具体按《江西省农业农村厅 江西省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（赣农字〔2020〕25号）规定办理。

二、关于农村宅基地的含义

根据《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第五十六规定：“本办法所称宅基地,是指农村村民的住房，厨房、厕所、禽畜舍等辅助用房，以及庭院、天井等用地。”即户籍在本集体经济组织的农村村民经依法批准使用本集体经济组织集体土地建造自用性住房、辅助用房，以及庭院、天井等用地。

二、关于“一户一宅”的含义

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。即“一户一宅”指农村家庭每户只能拥有一处不超过规定面积的宅基地。

一户一宅的认定包括申请人的身份认定、户的认定和宅的标准三个方面。

1、申请人的身份认定

根据《黎川县人民政府办公室关于印发黎川县农村集体经济组织成员身份认定指导意见的通知》（黎府办发〔2019〕49号）文件规定确定。

2、“一户”的认定

具有所在地村小组常住户口，拥有所在地集体经济组织成员身份的人组成的家庭。“户”原则上以公安机关颁发的户口本为准，应具有家庭基本特征，“一户”即一个家庭，对一个家庭多个户籍夫妻应当认定为一户、未满18周岁未成年人或没有完全民事行为能力的成年人应当与户籍在本集体经济组织的监护人共同认定为一户。

宅基地申请人为户主，其代表整个家庭即“户”。

3、“一宅”的标准

（1）土地面积标准

《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十一条规定，“市、县人民政府应当根据本地实际情况在下列规定的限额内制定农村村民建住宅的用地面积标准：

（一）占用宅基地和村内空闲地的，每户不得超过180平方米；

（二）占用耕地的，每户不得超过120平方米；

（三）因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过240平方米。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，凡地少人多的地方，住宅用地必须从严控制，标准就低不就高。人均住房占地面积已经达到市、县人民政府规定的最高用地面积标准的，不得批准占地建住宅。”

（2）建筑面积标准

2016年10月19日《江西省人民政府办公厅关于进步加强农村建房规划管理的意见》(赣府厅发〔2016〕63号)第七条规定,“严格执行农村建房建设标准。从严控制农房建筑体量，建筑面积不得突破350平方米，建筑层数一般不超过三层。”对2016年10月19日以后所建房屋必须严格执行此标准。

（3）例外情况

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”即不论是否符合一户一宅，只要其宅基地或房屋出卖、出租、赠与住宅后，一方面再申请宅基地的，不予批准；另一方面即使已建成房屋也不能批准。

三、宅基地的审批注意事项

1、原已发证或持有合法批准文件房屋的处理

按照“原证有效”的原则，确保政策的延续性，对已取得宅基地使用权证或有合法审批手续的，可依法审批登记发证。

2、非农户口、非本集体经济组织成员

（1）通过合法继承房屋取得宅基地，由本人申请经组、村（居）、乡镇（街道）三级确认。

（2）因县政府统一组织不跨乡镇范围的易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等非本集体组织成员，由本人申请经组、村（居）、乡镇（街道）三级确认。

（3）1999年1月1日之前合法取得的宅基地，由本人申请经由本人申请经组、村（居）、乡镇（街道）三级确认。

（4）不属于前三类或属前三类房屋如颁证后申请重建的非本集体组织成员，不予审批。

3、符合“一户一宅”但无权源资料的，由本人申请，经村小组、村委会、乡(镇)人民政府确认。

4、无合法手续的附属房只调查不发证，合法手续附属房发证不计入“一户一宅”范畴。

5、一户多宅情形的处理

（1）符合分户建房规定而尚未分户的农村集体组织成员，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法以实际使用面积确权登记。

（2）对于一户多宅的，只对一处（权利人自己确定）符合要求的宅基地进行审批和确权登记发证，其余的只进行调查统计，不予确权登记发证。

（3）已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本村集体经济组织成员的农村村民或城镇居民，因继承房屋使用农村宅基地的，可按规定确权登记发证，在《不动产证》登记簿及证上附记栏中注明“因继承取得，为非农户口或非本集体经济组织成员”字样。

6、严格执行农村建房建设标准

（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前农村集体组织成员建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记。

（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村集体组织成员建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过部分按有关规定处理后，按处理后实际使用面积进行确权登记。超过部分未处理的，只对规定面积标准范围发证，在登记簿和证书上注明“超面积多少，未处理”字样。

（3）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村集体组织成员建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过规定标准的，可在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定做出处理，并按照规定的面积标准重新进行确权登记。

（4）2016年10月19日《江西省人民政府办公厅关于进步加强农村建房规划管理的意见》(赣府厅发〔2016〕63号)（以下简称《意见》)实施以前建设的房屋，按实际建筑面积发证。《意见》实施后，房屋建筑面积不超过350平方米的，按实际建筑面积审批;房屋建筑面积超过350平方米的，按350平方米审批，批准面积低于350平方米的，按批准面积审批。

7、特殊情况的处理

（1）空闲或者房屋坍塌、拆除未恢复使用的宅基地，不单独对土地登记发证;原已发证的，由所在集体报经乡(镇)人民政府批准，注销其土地登记，土地由所在集体收回。

（2）农村集体组织成员将现有宅基地及房屋适当用于生产经营的，按照原批准的宅基地范围、面积和用途进行确权登记。

（3）农村集体组织成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予确权登记。

（4）房屋异地改建要求原住房拆除但未拆除的，对原住房只调查不发证。

（5）根据7月3日全国农村乱占耕地建房问题整治工作精神，坚持问题导向，坚决遏制新增农村乱占耕地建房行为，严控增量、分类处置存量。

A、从2020年3月5日开始，对农村乱占耕地建房要做到及时发现、及时制止、及时整治、及时处理，实行“零容忍”，发现一宗、制止一宗。

B、2013年以来农村乱占耕地建房情况摸清情况、查清底数，科学制定方案，从实际出发，分步整治、分类处置存量问题。整治重点是着力整治强占多占、非法出售等恶意占地建房行为。对农民自建自住房特别是唯一住房要区别对待，必须符合一户一宅（从严掌握）按本次方案处理,其它乱占耕地建房一律不纳入本次农房一体审批范围，本次只调查不审批发证，依据全国农村乱占耕地建房问题整治工作相关政策处理。

三、下列不得用地审批

有下列情形之一的，不得审批用地，已建房不登记发证：

1、不符合土地利用总体规划、城乡规划、违反生态保护红线、2013年以来违法占用耕地特别是占用基本农田的；

2、不符合本方案规定“一户一宅”或属“一户多宅”的；

3、选址不符合道路、消防、电力等安全要求，存在地质灾害及地质塌陷隐患未治理的；

4、土地违法违规行为尚未处理或仍在处理中的（含纳入县城“两违 ”处理）；

5、以兴办“乡（镇）企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）集体土地进行非农业建设的；

6、“以租代征”使用集体土地进行非农业建设的；

7、对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地的；

8、明确定性为“小产权房”的；

9、土地权属争议尚未解决的；

10、1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施后，城镇居民或跨乡异地农民在农村购买和建造住宅申请宅基地的；

11、土坯房易地改建、易地移民搬迁等异地重建后，原址未签订拆旧协议、原住房未拆除或已拆除房屋但土地未归还集体的，老宅基地、新建宅基地暂不登记发证。