各乡（镇）人民政府，德胜企业集团，工业园区管委会、城市社 区管委会，县人民政府有关部门：

经县人民政府十八届第 48 次常务会议研究同意,现将《关于进一步促进我县房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

                                                   2024 年 9 月 27日 

关于进一步促进我县房地产市场平稳健康

           发展的若干政策措施

为贯彻落实党中央、国务院决策部署和省委、省人民政府及市委、 市人民政府工作要求，适应房地产市场供求关系变化的新形势，进一步推动我县房地产市场平稳健康发展，根据《关于进一步促进我 市中心城区房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知》 （抚府办发〔2024〕25 号）文件精神，结合我县实际，制定如 下措施：

 一、有序去库存，积极消化存量住房

（一）推行购房优惠政策。2024 年 10 月 15 日至 2025 年 6 月 30 日期间，购买县城区范围内新建商品住房（建筑面积不低于 50 ㎡）的购房人，可获得县财政给予 1 万元/套的购房优惠补 贴。购房优惠补贴在购房户缴清契税后由县财政予以发放。同时 鼓励房地产企业开展住房团购活动。（责任单位：县住建局、县 财政局）

（二）推行支持生育购房补贴。对按照国家生育政策在 2016 年 1 月 1 日之后生育二孩、2021 年 5 月 31 日之后生育三孩的黎 川县户籍居民家庭，2024 年 10 月 15 日至 2025 年 6 月 30 日期 间购买县城区新建商品住房，并在 2028 年 12 月 31 日前缴清契 税的，由受益财政按购房面积分别给予 200 元/平方米、300 元/ 平方米的购房补贴。生育购房补贴只按最高标准补贴一次，但可与购房优惠政策叠加。（责任单位：县住建局、县财政局、县卫

健委）

（三）强化人才购房政策支持。严格落实《黎川县人才引进 培养管理办法》（黎发〔2023〕5 号）文件精神，根据引进人才类别，兑现相应购房补贴。（责任单位：县委人才办、县财政局、 县住建局）

（四）推动居民住房“以旧换新”。支持房企和居民按照市 场化原则进行“ 以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房企直接购买，也可委托房企或房地产经纪机构代销，代销完成后购 买约定新房；支持国有平台公司开展“ 以旧换新”试点工作，制 定收购计划、收购房源条件、换房程序等，居民获得资金后用于 购买其开发的定向新房。（责任单位：县住建局、县投资集团公 司、县财政局）

（五）落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人 所得税政策， 自 2022 年 10 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后 1 年内，在县城区重新购买住 房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。如 市场价格连续 3 个月环比下降、累计幅度超过 10%，并且存量房 交易计税价格高市场价格的，及时下调存量房交易计税价格，促 进存量房交易，打通房产置换链条。适时调整土地增值税预征率、 核定征收率，优化完善土地增值税征管期限。（责任单位：县税 务局、县财政局、县住建局）

（六）优化个人住房公积金贷款政策。落实住房公积金个人 住房贷款利率调整政策，按国家政策低限执行贷款利率及首付比 例；根据我县房地产市场情况、住房公积金个贷率等情况，住房 公积金个人住房贷款最高贷款额度从 70 万/户调整至 80 万/户； 支持按政策规定的住房公积金首付比例提取住房公积金支付购 房首付款后，仍可申请办理住房公积金个人住房贷款，实现“ 既 提又贷”。进一步推进灵活就业人群参加住房公积金制度，扩大 制度惠及范围。住房公积金缴存人家庭在购房地无成套住房，在 全国范围内第一次使用住房公积金个人住房贷款或者住房公积 金个人住房贷款首次贷款已结清并再次申请住房公积金个人住 房贷款的，执行首套房贷款政策。对购买装配式住宅、星级绿色 住宅等高品质住宅的住房公积金个人住房贷款最高贷款额度进 行提高，确保有购房需求的住房公积金缴存人“应贷尽贷”。（责任单位：抚州市住房公积金管理中心黎川县办事处）

（七）优化个人住房贷款中住房套数认定标准。住房公积金 和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数，仅以本县不动产登 记机构查询的居民家庭在当地已购商品住房总套数为核算依据， 农村宅基地自建房不计入住房套数。若购房人在本县区有住房， 能提供房屋租赁登记备案证明或房源信息编码并已挂牌出售证 明的，可按核减后名下住房套数发放个人商业性住房贷款。（责任单位：县自然资源局、县住建局、抚州市住房公积金管理中心 黎川县办事处）

（八）优化商业性个人住房贷款服务。取消我县首套住房和 二套住房商业性个人住房贷款利率下限，各银行业金融机构应结 合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的 具体利率水平；对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商 业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%，二套住房 商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%。居民家 庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时， 家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过 住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（责任 单位：国家金融监管总局黎川监管支局、县自然资源局、县住建 局）

（九）加快城市更新和棚户区改造。有序推进城市更新、棚 户区改造，在涉及房屋征收工作中，在被征收人自愿原则下，积 极推进实施“房票”安置、产权置换等安置方式。 （责任单位： 县住房保障中心、县住建局、县财政局）

（十）支持收购商品房去库存。坚持“ 以需定购”，用足用 好国家保障性住房再贷款政策，选择符合条件的国有企业市场化 收购已建成存量商品房用作保障性住房，所收购商品房要适合转 作保障性住房，户型、面积应符合我县保障性住房管理办法要求， 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限；同时支持对 尚未开发建设、拟申请商品住宅的项目调整规划，建设符合我县 保障性住房户型、面积标准的住房。辖区内机关、医院、中高等院校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设 办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。 （责任单位：县住建局、县住房保障中心、县财政局、县自然资 源局、县教体局、县卫健委、县机关事务管理中心、县投资发展 集团）

（十一）支持商业库存去化。合理调整土地供应结构，在符 合相关规划的前提下，支持在控制性详细规划中适当调减商业、 商务用地比例或将商住混合用地调整为居住用地；鼓励和引导土 地使用权人改变存量商业用地用途用于教育、养老、文化、体育 等产业项目和租赁住房建设，促进房地产用地结构优化调整。（责 任单位：县自然资源局、县住建局、县财政局）

（十二）优化调整学位准入政策。在学位供给允许的情况下， 对购买新建商品住房的，支持购房人凭经网签备案的新建商品住 房买卖合同及契税缴纳凭证和适龄儿童、少年户口向新购商品住 房所在的义务教育阶段学校申请入学，具体由教育部门根据学位 情况制定实施细则。（责任单位：县教体局、县住建局、县公安 局）

二、稳步调结构，科学优化增量住房

（十三）积极发展高品质住房项目。支持对尚未开发建设、 拟申请商品住宅品质提升项目，在符合国土空间规划，不突破公 共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，对所涉及的详细规划进行修改调整，合理降低开发强度上限，适应高品质住宅项目 的中低开发强度、高品质开发建设需求。参照《江西省商品住宅 品质提升设计指引（试行）》，落实绿色、低碳、智能、安全的 好房子理念，优化居住区设计，提高建筑品质，加大立体生态住 宅、低密度住宅供给。 （责任单位：县自然资源局、县住建局、 县城管局）

（十四）允许合理调整存量房地产项目用地规划条件。自文 件印发之日至 2027 年 12 月 31 日，对存量房地产项目用地，为 提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化、确需调整规 划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施 容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不 妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以 调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序进行。规划条件依 法调整后，应签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应 调整土地出让价款。（责任单位：县自然资源局）

（十五）优化容积率计算规则和优化阳台进深、建筑层高约 束条件。每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该套型 总建筑面积的 3%且最高不超过 5 平方米的，不计算建筑面积和 容积率；超出前述部分面积，按其水平投影面积计算建筑面积和 容积率。

在保证结构安全条件下，住宅项目主阳台进深由不应大于 1.8 米调整为不应大于 2.4 米，次阳台进深由不应大于 1.2 米调整为不应大于 1.5 米，在此进深内的，按其水平投影面积的 1/2 计算建筑面积并计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面 积并计入容积率。各类阳台投影面积之和不得超过户型面积的 15%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。普通住宅 建筑标准层层高由不宜大于 3.2 米调整为不宜大于 3.6 米；当层 高大于 3.6 米时，按该层水平投影面积的倍数（建筑层高的 1/3 倍）计算建筑面积和容积率。已批未开工建设的项目，允许按此 规定对原设计方案进行调整。 （责任单位：县自然资源局）

（十六）支持调整住房套型结构和停车设施配建标准。对原 已进行规划设计但未开工的商品住宅项目，在不超过原建筑密 度、容积率、绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原 建筑风格并满足公建配套的前提下，允许房地产开发企业适当调 整套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。各地在满足小 区居民当下以及将来停车需求前提下，自主调整住宅项目停车设 施配建标准，避免出现车位供需失衡。（责任单位：县自然资源 局）

（十七）优化房地产用地供应节奏。对商品住宅去化周期超 过 36 个月的，原则上暂停新增商品住宅用地新增建设用地报批、 出让；商品住宅去化周期在 18 个月（不含）至 36 个月之间的城 市，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的 存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的 商品住宅用地面积上限。（责任单位：县自然资源局、县住建局）

三、全力稳市场，稳妥化解风险问题

（十八）稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房” 价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。各地法院   依法稳妥开展“法拍房”工作，住建部门要加强对当地商品房价   格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价， 确保当地商品房价格总体平稳。（责任单位：县住建局、县人民   法院）

（十九）落实房地产融资协调机制。科学确定房地产项目融 资“ 白名单”，符合条件的项目要“应进尽进、应贷尽贷”，一 视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。建立银行支持 “ 白名单”项目正向激励机制，对于能同舟共济且支持力度大的 主办银行，城市保交房专班应采取措施予以正向激励。

各商业银行要合理优化贷款政策，基于市场化、法治化的基 础上，降低房地产企业融资成本，优化期限结构，降低贷款利率， 对房地产企业不惜贷、不抽贷、不断贷。对新增房地产贷款和存 量贷款延展期要缩短审批时限，实施推行无还本续贷。新发放的 “ 白名单”项目开发贷款期限应与项目建设周期匹配。2024 年 底前，存量贷款经商业银行总行审批后，可展期一次至项目建成 交付，该次展期可不调整贷款风险分类，报送征信系统的贷款分 类与之保持一致。（责任单位：国家金融监管总局黎川监管支局、 县住建局）

（二十）优化商品房按揭贷款保证金服务。有序释放存量商品房按揭贷款保证金支持项目建设。对全县所有未建和新建的房 地产项目，暂不收取住房按揭贷款保证金；对全县所有已建或在 建的房地产项目住房按揭贷款保证金， 已收取的均退付至 1%； 对已办理房屋初始登记的项目，按揭贷款保证金全部退还，资金 退付至住建部门指定或认可的监管账户。金融监管、住房公积金 等监管部门应跟踪督促并开展专项检查。（责任单位：县住建局、 国家金融监管总局黎川监管支局、抚州市住房公积金管理中心黎 川县办事处）

（二十一）优化土地价款缴纳方式。结合市场实际和拟出让 地块周边成交地价等情况，合理确定新推出土地出让价格，避免 因地价大幅下降冲击存量市场。督促企业按出让合同约定的期限 和比例缴纳土地出让价款。对纳入处置闲置存量土地项目清单， 以及调整规划条件后签订出让合同变更协议或重新签订出让合 同的情形，确需延期缴纳土地出让价款的，可按规定经当地人民政府批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款 缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。支持土地 竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函 缴纳土地交易市场竞买保证金。（责任单位：县自然资源局、县 住建局、县财政局）

（二十二）适当延长土地出让价款缴交时限。2024 年出让 的商住用地，竞买保证金比例下调，原则上不低于宗地起始价的 20%，土地成交后，受让人在成交合同签订后一个月内缴纳不低于土地出让金成交总额 50%的首付款，余款一年内缴清（但一年 内办理预售许可的需在预售许可前缴清全部土地出让金）。土地 出让价款缴清首付款后，可在未办理《不动产权证》的情况下， 按不高于已审定规划总平面方案中计容总建筑面积 50%的比例办 理建设工程规划许可证、施工许可证、安全生产许可证等行政审 批手续。相关容缺事项必须在办理商品房预售许可证之前补齐相 关材料。 （责任单位：县自然资源局、县住建局）

（二十三）支持稳妥处置闲置存量土地。对房地产企业有能 力继续开发的闲置存量土地，支持企业根据市场需求调整完善规 划条件和设计要求；对房地产企业无能力继续开发的闲置存量土 地，支持通过二级市场转让给有能力开发的企业，充分发挥二级 市场的要素配置效能；自该文件印发之日至 2027 年 12 月 31 日， 落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对  2024 年 3 月 31 日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的 房地产用地，由县人民政府建立处置闲置存量土地项目清单，向 省级自然资源主管部门报备后妥善处置。在不增加人民政府隐性债务 的前提下，支持通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让 闲置存量土地。坚持以需定购，按照明确的保障性住房定价机制， 可以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地价格收购 的高限。市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经 审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。 （责任单位：县自然资源局、县财政局）

（二十四）支持房地产用地转让盘活利用。自该文件印发之 日至 2027 年 12 月 31 日，对于因规划调整、企业经营困难或破 产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经当地人民政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继 续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主 体开发利用。允许未达到项目投资额 25%的土地，在签订转让协 议后，先办理预告登记，在投资额达到法定转让条件后再办理转 让手续。推动房地产用地转让时“ 带押过户”，促进土地二级市 场流通转让。支持房地产项目分期开发建设，细化有关分期办理 《建设工程规划许可证》等审批手续、分期进行规划核实等措施。 （责任单位：县自然资源局）

（二十五）允许延期缴纳报建规费。县城区开发的房地产项目在报建时应缴纳的规费，房地产开发企业可以向有关部门申请 延期缴纳，最长不超过 6 个月，在项目首次办理商品房预售许可 证前须缴清。（责任单位：县住建局、县财政局、县城管局、县 国动办、县水利局）

四、聚焦惠民生，着力优化政务服务

（二十六）持续推进“带押过户”“交房即交证”。加速推 进不动产“带押过户”和新建商品房“交房即交证”，进一步优 化不动产“带押过户”办理流程，打通住房转移交易堵点，人行 和金融监管部门督促指导银行业金融机构研究办理跨行“带押过 户”涉及的资金结算、资金监管等具体举措，推动跨行“带押过户”落地；制定“交房即交证”工作流程，打通房地产项目上下 游各环节堵点、做好各部门业务衔接，推动新建商品房项目在房 屋交付同时颁发不动产权证书，提升二手房流通率，激发市场交 易活力。（责任单位：县自然资源局、国家金融监管总局黎川监 管支局、县住建局）

（二十七）完善项目周边配套设施。按照城市规划发展新要求，进一步优化商品住房项目周边配套设施，加大对居民关心的 商超、就学、就医、交通、休闲娱乐等设施的建设，完善城市功 能，提升区域价值，引导住房消费，促进房地产市场可持续发展。 （责任单位：县直相关单位）

（二十八）规范房产交易居间服务。加强对中介服务机构的 行业监管，严格落实明码标价制度，严禁操纵经纪服务收费、违 现代理销售、虚假宣传、恶意炒作等行为。鼓励房地产中介服务 机构提供一站式服务、一次性收费，创建公开透明市场环境。（责 任单位：县住建局、县市场监管局、县公安局）

（二十九）放宽购房落户政策。个人购买新建商品住房，因 开发企业原因未能按购房合同约定时间交房的，凭网签备案的商品房买卖合同、销售发票，可直接办理本人及其直系亲属在所购 房屋所属辖区落户。（责任单位：县公安局、县住建局）

（三十）延长购房补贴申报时间。鉴于当前房地产市场下行， 项目延期交付风险加大，将申领购房补贴规定的缴清契税时间延长：对 2022 年 6 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日期间的阶段性购房补贴及契税补贴，申请补贴的缴清契税时间延长到 2025 年 12 月 31 日止；2023 年 1 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日期间的购房补贴 及契税补贴， 申请补贴的缴清契税时间延长到 2026 年 12 月 31 日止。（责任单位：县住建局、县财政局）